Diện Tích Sàn Khác Gì Diện Tích Xây Dựng? Giải Thích Dễ Hiểu

Khi tìm hiểu về xây dựng nhà ở, cải tạo công trình hoặc thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, nhiều người thường dễ nhầm lẫn giữa “diện tích sàn” và “diện tích xây dựng”. Đây là hai khái niệm quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thiết kế, thi công cũng như việc tính toán quy hoạch của công trình.

Vậy diện tích sàn là gì? Diện tích xây dựng là gì? Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào? Bài viết dưới đây Thiên SG sẽ giúp bạn giải thích một cách dễ hiểu, thực tế và chính xác.

Tìm hiểu về diện tích sàn và diện tích xây dựng

Diện tích sàn

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn là tổng diện tích sử dụng của toàn bộ các tầng trong công trình xây dựng như tầng trệt, tầng lầu, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng lửng, tầng áp mái, tầng tum,... Trong đó, bao gồm cả ban công, lô gia, cầu thang, giếng trời,... và các khu vực kỹ thuật thuộc tầng đó.

Cách tính diện tích sàn

Công thức tính: Diện tích sàn = Tổng diện tích các tầng.

Ví dụ, nhà có diện tích mỗi tầng là 5m × 20m, xây 1 tầng trệt 2 tầng lầu với diện tích mỗi tầng là 5 × 20 = 100 m2. Tổng diện tích sàn của ngôi nhà sẽ là 100 × 3 = 300 m2.

Diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là phần diện tích được sử dụng để thi công công trình, tính từ mép ngoài tường ở bên này đến mép ngoài tường của bên kia khu đất. Đây còn được gọi là diện tích phủ bì của công trình xây dựng, bao gồm diện tích sàn và tính thêm các hạng mục phụ trợ như sân, mái, móng,...

Cách tính diện tích xây dựng

Công thức tính: Diện tích xây dựng = Diện tích sàn + Diện tích các hạng mục phụ trợ (móng, mái, sân,...).

Trong đó, diện tích sàn được tính 100% diện tích sử dụng thực tế và diện tích khác (diện tích các công trình phụ trợ) sẽ được tính theo hệ số quy đổi riêng.

• Diện tích phần móng: Móng đơn - 30% diện tích. Móng băng - 35% diện tích. Đài móng cọc bê tông/cọc khoan nhồi - 35% diện tích. Gia cố nền đất yếu bằng bê tông cốt thép - 20% diện tích.
• Diện tích mái: Mái bê tông không lát gạch - 50% diện tích. Mái bê tông lát gạch - 60% diện tích. Mái ngói kèo sắt - 60% diện tích. Mái bê tông dán ngói - 85% diện tích. Mái tôn - 30% diện tích.
• Diện tích sân: Dưới 15m² - 100% diện tích. Từ 15m² đến 30m² - 70% diện tích. Trên 30m² - 50% diện tích.
• Diện tích tầng hầm (tính theo độ sâu của tầng hầm): Dưới 1.5m - 150% diện tích. Từ 1.5m đến dưới 1.8m - 170% diện tích. Từ 1.8m đến dưới 2m - 200% diện tích. Trên 2m - 250% diện tích.
• Diện tích sân thượng, tum: Sân thượng dưới 15m² - 100% diện tích, từ 15m² đến dưới 30m² và có trang trí, xây tường - 70% diện tích hoặc nếu không trang trí - 50% diện tích, trên 30m² - 50% diện tích. Tum cầu thang - 100% diện tích.
• Diện tích ban công: Lô gia xây âm vào trong - 100% diện tích. Ban công có mái che - 70% diện tích. Ban công không mái che - 50% diện tích.
• Diện tích khác: Ô trống dưới 8m² - 100% diện tích. Ô trống từ 8m² trở lên - 50% diện tích. Thang máy - cộng thêm 5% tổng diện tích xây dựng. Thông tầng và không trang trí - 50% diện tích, nếu có trang trí - 100% diện tích.

Quy định về diện tích xây dựng

Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia trong quy hoạch xây dựng, diện tích xây dựng nhà ở phải đáp ứng các yêu cầu về kích thước lô đất, mật độ xây dựng và chiều cao công trình nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị và hạ tầng khu vực.

• Đối với khu dân cư quy hoạch mới có lô đất tiếp giáp tuyến đường lộ giới từ 20m trở lên, kích thước tối thiểu của lô đất bao gồm diện tích từ 45m² trở lên, mặt tiền tối thiểu 5m, chiều sâu tối thiểu 5m.
• Các dãy nhà liền kề hoặc nhà riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp tuyến đường chính, chiều dài lô đất không vượt quá 60m, lối đi bộ bên trong phải rộng tối thiểu 4m.
• Công trình nhà ở không được xây vượt quá 70% diện tích lô đất để đảm bảo khoảng lùi, không gian thông thoáng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Ví dụ, lô đất 120m² thì diện tích xây dựng tối đa là 120 × 70% = 84 m2.
• Nhà trong hẻm nhỏ có diện tích dưới 15m², mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được cải tạo hiện trạng, mặt tiền từ 3m trở lên được cải tạo và xây mới tối đa 1 tầng, chiều cao công trình không vượt quá 8,8m.
• Nhà trong hẻm nhỏ có diện tích từ 15m² đến dưới 36m², nếu chiều rộng dưới 2m hạn chế xây mới. Chiều rộng từ 2m đến dưới 3m được sửa chữa, cải tạo và xây tối đa 2 tầng và chiều cao không quá 12,2m. Chiều rộng từ 3m trở lên được xây mới và cải tạo, xây tối đa 3 tầng, chiều cao dưới 15,6m.

Diện tích sàn và diện tích xây dựng trên sổ đỏ

Hiện nay, thông tin về diện tích sàn và diện tích xây dựng đều được thể hiện trực tiếp trên sổ đỏ/sổ hồng nhằm xác định quy mô thực tế của công trình nhà ở. Đây cũng là cơ sở phục vụ cho việc quản lý tài sản gắn liền với đất, hoàn công và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Căn cứ theo điểm b, c khoản 2 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

• Diện tích sàn được ghi bằng mét vuông theo số Ả Rập (m²) và làm tròn đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở 1 tầng, diện tích mặt bằng sàn của căn nhà. Đối với nhà nhiều tầng là tổng diện tích mặt bằng sàn của tất cả các tầng.
• Diện tích xây dựng cũng được ghi theo đơn vị mét vuông (m²), thể hiện bằng số Ả Rập và được làm tròn đến một chữ số thập phân.

Xem thêm: Văn Khấn Động Thổ Xây Nhà Chuẩn Nhất 2026

Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào?

Khi nào cần quan tâm đến diện tích sàn và diện tích xây dựng?

Khi xin giấy phép xây dựng

Trong hồ sơ xin phép xây dựng, diện tích sàn và diện tích xây dựng là thông tin bắt buộc cần kê khai. Cơ quan chức năng sẽ dựa vào các thông số này để kiểm tra mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô công trình, sự phù hợp với quy hoạch khu vực,...

Khi dự toán chi phí xây nhà

Diện tích xây dựng là cơ sở chính để nhà thầu tính toán đơn giá thi công phần thô và hoàn thiện. Nếu không hiểu rõ cách tính, chủ đầu tư rất dễ gặp tình trạng phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Trong khi đó, diện tích sàn giúp xác định quy mô sử dụng thực tế của ngôi nhà để cân đối ngân sách phù hợp.

Khi thiết kế công năng công trình

Diện tích sàn ảnh hưởng trực tiếp đến việc bố trí số lượng phòng, không gian sinh hoạt, cầu thang, hành lang, khu vực chức năng,... Việc tính toán hợp lý sẽ giúp tối ưu diện tích sử dụng và đảm bảo sự tiện nghi cho công trình.

Khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu

Mỗi đơn vị thi công có thể áp dụng hệ số tính diện tích xây dựng khác nhau đối với móng, mái, sân thượng hoặc tầng hầm. Vì vậy, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ cách tính diện tích để dễ dàng so sánh báo giá một cách chính xác.

Khi mua bán hoặc định giá bất động sản

Diện tích sàn thường được sử dụng để đánh giá quy mô sử dụng thực tế của công trình, trong khi diện tích xây dựng phản ánh tổng quy mô thi công. Đây đều là những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trên thị trường.

Xem thêm: Thiết Kế & Cải Tạo Biệt Thự – Giữ Kết Cấu, Nâng Tầm Thẩm Mỹ

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Diện tích xây dựng và diện tích sàn cái nào lớn hơn?

→ Trong hầu hết trường hợp, diện tích xây dựng sẽ lớn hơn diện tích sàn. Bởi vì diện tích sàn chỉ tính phần diện tích sử dụng của các tầng trong công trình, diện tích xây dựng ngoài diện tích sàn còn bao gồm thêm các hạng mục quy đổi của móng, mái, sân,... (công trình phụ trợ).

Diện tích xây dựng và diện tích đất có giống nhau không?

→ Không. Diện tích đất là tổng diện tích của lô đất sở hữu, còn diện tích xây dựng là phần diện tích thực tế được phép xây dựng trên lô đất đó theo quy hoạch và mật độ xây dựng cho phép.

Vì sao cùng một diện tích đất nhưng chi phí xây dựng khác nhau?

→ Chi phí xây dựng không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất mà còn liên quan đến tổng diện tích xây dựng, loại móng, kết cấu mái, có tầng hầm hay không, phong cách thiết kế, vật liệu hoàn thiện,... Do đó, hai căn nhà cùng diện tích đất vẫn có thể chênh lệch chi phí rất lớn.

Diện tích sàn và diện tích xây dựng có ảnh hưởng đến thuế và hoàn công không?

→ Có. Diện tích xây dựng và diện tích sàn là cơ sở để cơ quan chức năng kiểm tra hiện trạng công trình khi hoàn công, đồng thời liên quan đến một số loại thuế, lệ phí và hồ sơ pháp lý nhà đất.

Có nên xây tối đa diện tích cho phép không?

→ Không nhất thiết. Việc xây dựng quá sát mật độ tối đa có thể khiến công trình bí bách, thiếu ánh sáng và khó lưu thông không khí. Thay vào đó, nên cân đối giữa diện tích xây dựng và không gian mở để đảm bảo chất lượng sống lâu dài.

Có thể tự tính diện tích sàn và diện tích xây dựng tại nhà không?

→ Hoàn toàn có thể nếu nắm rõ cách tính và hệ số quy đổi của từng hạng mục. Tuy nhiên, để đảm bảo chính xác, chủ đầu tư vẫn nên tham khảo bản vẽ thiết kế hoặc trao đổi với đơn vị thi công.

Kết luận

Hiểu rõ diện tích sàn và diện tích xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng kiểm soát ngân sách, tối ưu công năng sử dụng và hạn chế những sai sót trong quá trình thiết kế, thi công nhà ở. Đồng thời, việc nắm rõ cách tính diện tích cũng giúp quá trình xin giấy phép xây dựng, làm việc với nhà thầu và kiểm tra báo giá trở nên minh bạch, chính xác hơn.

Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết về thiết kế, thi công hoặc cách tính diện tích sàn và diện tích xây dựng phù hợp với thực tế công trình, Thiên SG là đơn vị có thể đồng hành và hỗ trợ từ khâu lên ý tưởng, dự toán đến triển khai thi công hoàn thiện. Với quy trình làm việc rõ ràng và đội ngũ giàu kinh nghiệm, Thiên SG mang đến giải pháp xây dựng tối ưu, giúp khách hàng an tâm hơn khi xây dựng tổ ấm của mình.

Thông tin liên hệ:

• Hotline/zalo: 0767.58.7878
• Email: Tubepthien@thiensg.com
• Showroom: Số 95/13 Lương Định Của, P. An Khánh, TP. Hồ Chí Minh
• Đặt lịch tư vấn: Form đăng ký
• Fanpage: Thiên SG